Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость», прогнозирует, что рынок ипотеки в 2015г. сможет найти новые точки роста. По мнению эксперта, государство поддержит рынок жилищного строительства в том числе через развитие новых ипотечных продуктов.

Ставки вернутся на докризисный уровень уже во второй половине следующего года, рассказал Владимир Яхонтов в интервью порталу «РБК-Недвижимость».

— Сколько в следующем году составят средние ставки по ипотеке в России?

— По ипотечной составляющей рынка я прогнозирую снижение ипотечной ставки или возвращение ее на докризисный уровень (по 2014г. это 11,5%) уже во второй половине 2015г. Средняя ставка составит около 10%. Ипотечные ставки, в среднем поднятые до 15–16% по крупным банкам, продержатся на этом уровне два-три месяца. Далее — опустятся.

— Как такое возможно при нынешней ключевой ставке в 17%, поднятой недавно Центробанком?

— Я объясню. Как устанавливаются ипотечные ставки? Банки формируют некий ипотечный пакет, собирая, к примеру, 100 тысяч ипотечников. Затем этот пакет продают — это их бизнес. При этом часть банков входит в систему АИЖК. Ставка по ипотеке АИЖК составляет порядка 9%. Ее никто не поднимал и поднимать не собирается. Соответственно, те банки, которые присутствуют в программе АИЖК, будут активно зарабатывать на ипотечном продукте. Каким образом? Они собирают пакет ипотечников и продают его АИЖК, например, под 10%, заработав при этом 0,5%. Если они продадут под 10,5%, то  заработают уже 1%.

— На рынке появятся новые продукты?

— Банки будут предлагать заемщикам платеж, дифференцированный по годам. Первый год ставка высокая, на второй она резко снижается. Например, на первые полгода или год ставку устанавливают на уровне 17%, затем на последующие периоды понижают до 11%.  Таким образом, банк, за год сформировав пакет ипотечников, может его продать АИЖК и заработать при этом 8% годовых при сборе ипотечников и еще 1% при продаже пакета АИЖК. Считаю, что такой продукт сейчас будет выходить на рынок.

— Как это изменит состав игроков ипотечного рынка?

— Рынок ипотеки будут захватывать банки, имеющие доступ к АИЖК. Доля госбанков в ипотеке вырастет. Ипотечную нишу займут преимущественно государственные банки. Коммерческие банки, имеющие ключевую ставку 17%, не будут иметь денег, чтобы выдавать ипотечные кредиты, и поэтому они уйдут с рынка ипотеки при сохранении такой ключевой ставки.

— Для реализации таких планов необходима поддержка государства. Как это можно осуществить на практике?

— При текущей панике и росте цен государство будет регулировать то, что оно может регулировать. Первое, конечно, это цены на бензин. Они либо останутся на прежнем уровне, либо начнут снижаться, либо вырастут очень незначительно.

Второе — это ипотека. На первичном рынке доля ипотечных заемщиков по отдельным проектам доходит до 80%. В среднем по рынку новостроек этот показатель составляет порядка 50%. Соответственно, покупательская способность во многом будет зависеть от условий выдачи ипотеки и размера ставки.

Ипотечный кредит сильно не привязан к макроэкономической ситуации. Он также является самым возвращаемым и оплачиваемым из всего кредитного портфеля. Государство может спокойно опустить ипотечную ставку, например, до 6% и таким образом сделать жилье доступнее и сохранить спрос на недвижимость.

Да, продукты питания станут дороже, но жилье — доступнее. Такой сценарий в Минэкономразвития прорабатывается. Строительная отрасль будет развиваться, и она может стать драйвером экономики.

Сейчас происходит сращивание крупных компаний с государством в строительной и девелоперской отрасли. Такой процесс имеет как положительные, так и отрицательные стороны. С одной стороны, это помогает государству выполнять соцобязательства — за счет преференций строительным компаниям они получают дополнительные соцобъекты (дороги детсады, школы). С другой стороны, у государства тоже возникают обязательства по преференциям этим компаниям. Одна из преференций — ипотека. Кредит дорогой, но за счет разогрева спроса и того, что ипотечники начнут покупать квартиры быстрее, кредитная нагрузка для девелопера будет дорогая, но маленькая. Деньги «физиков» (дольщиков) покроют кредитные средства в финансовой модели девелопера. А это можно сделать только с помощью регулирования ипотечных ставок.