Рынок недвижимости замер в неприятном ожидании. Совершенно очевидно, что повышение ключевой ставки ЦБ не пройдет бесследно для строительной отрасли: условия по ипотечным кредитам уже меняются не в лучшую сторону, цены в жилых комплексах подскочили. При этом возникла реальная опасность, что ряд строек могут «заморозить». Мы выяснили, какие проекты жилой недвижимости будут более подвержены кризисными влияниям, а какие, напротив, проявят устойчивость в этой «турбулентности». Проще говоря, какие новостройки могут оказаться «замороженными» в кризис, по сведениям Rambler.

В зоне риска

В сложившейся экономической ситуации в главной зоне риска окажутся проекты, находящиеся на ранней стадии строительства или на этапе проектирования, так как они требуют больших денежных вложений. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», также в большой опасности находятся те проекты, где кредит на строительство был получен в валюте.

«Спрос на проекты, находящиеся на старте (стройки на уровне фундамента) будет падать, что повлечет снижение объема денежных средств от покупателей, которые в финансовой модели проекта составляют основную часть финансирования стройки. Это усугубит положение проекта и вынудит застройщика искать источник дополнительного финансирования. Им может быть только кредитный ресурс, доступ к которому сейчас ограничен или будет очень дорог. Кроме того, ежемесячное обслуживание кредита осуществляется с продаж, сокращение которых приведет к риску непокрытия кредитных средств и возможной остановке проекта», — отмечает эксперт.

Как подчеркивает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, застройщики уже сталкиваются с начинающимся снижением спроса, связанным с уменьшением покупательной способности населения. Обычная реакция на такую ситуацию — снижение цен, но удорожание ставки по кредитам делает это невозможным. Некоторые застройщики, увы, находят только один выход — «заморозка» проекта.

Генеральный директор «Экспертной Инжиниринговой Компании» Сергей Должников выделяет еще один уязвимый сегмент — проекты, готовые на более 50%, но которые предполагают реализацию проектов с отделкой «под ключ». Такая ситуация объясняется повышением цен на отделочные материалы; в результате произойдет либо увеличение стоимости продаваемой площади, либо будут меняться условия договоров купли-продажи в части изменения обязанностей застройщика.

Положительное действие кризиса — уход с рынка спекулятивных проектов различного рода, не имеющих достаточной ресурсной базы и потенциала, говорит Татьяна Чернышова, руководитель агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», входящего в строительный холдинг ГВСУ «Центр». «Сегодняшний кризис значительно отличается от кризиса 2008-2009 годов. Основной отличительной чертой для рынка недвижимости Московского региона является высокий уровень конкуренции при большом объеме предложения. Таким образом, покупатель будет отдавать предпочтение наиболее удачным и ликвидным объектам. В большей степени из-за влияния кризиса пострадают проекты в наименее удачных локациях, характеризующиеся значительной удалённостью от МКАД, низким уровнем транспортной доступности, слабо развитой окружающей социально-бытовой и развлекательной инфраструктурой», — комментирует эксперт.

Самые устойчивые

Кто же выстоит в кризис с наименьшими потерями? В более выгодном и стабильном положении находятся проекты крупных компаний, имеющих собственные средства на строительство. Но даже такие застройщики будут вкладывать деньги в те проекты, которые находятся на высокой стадии строительства. Также это касается уже готовых комплексов. «Наименее уязвимы те компании, портфель объектов которых ориентирован на массовый сегмент, проекты с высокой степенью готовности, финансово устойчивые, а также имеющие минимальные кредиты или вовсе ими не обремененные», — комментирует Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы Интегра.

По словам Владимира Яхонтова, меньше всего рискую проекты, где существует уже сданные очереди или корпуса. То есть проекты, в которых получены все разрешения на новое строительство, построены какие-то очереди или корпуса, которые уже переданы или передаются жителям. Как правило, по этим готовым очередям/корпусам уже зафиксирована прибыль. И эта прибыль может быть направлена застройщиком на дальнейшее строительство новых очередей.

«В случае кризиса наибольшую устойчивость покажут те застройщики, которые реализуют объекты эконом- и комфорт-класса, расположенные в крупных городах ближайшего Подмосковья (5-10 км от МКАД). С точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры они ничем не уступают столичным новостройкам в спальных районах недалеко от МКАД, однако цена в них более доступна. Поэтому в условиях кризиса эта ниша низкобюджетного жилья за территорией МКАД всегда будет востребована», — резюмирует Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.