Авто новости.

Войдя в 2014-й

2013 год не принес рынку недвижимости значимых изменений ни к худшему, ни к лучшему. Описывать его новации можно, только перечисляя не вполне заметные и явные тенденции. Но даже в их отношении аналитики не единодушны — то ли это тренд 2013 года, то ли более отчетливое проявление того, что наметилось еще в 2012 году.

Говорить о 2014 годе еще сложнее. Любой прогноз — дело рискованное, российская экономика «чревата» сюрпризами, которые многие связывают и с Олимпиадой, и с раскачиванием курса доллара и евро, и политикой властей, которые нацелены на укрепление отечественной экономики. Такое намерение можно считать неизменным, однако при этом мир меняется, а жизнь не стоит на месте.

Городская недвижимость

В любом агентстве скажут со всей определенностью: 2013 г. не оправдал надежд на рост спроса. А значит, не сложилось предпосылок для роста цен.

Однако картина хороша в деталях. В этом смысле можно говорить об окончательно сформированном новом сегменте, например сегменте апартаментов. По мнению Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», их доля значительно увеличилась, в том числе в сегменте комфорт-класса. Возросли их площади и стоимость. Если раньше они имели большие — от 100 кв. м- площади и стоили не менее 180-200 тыс. руб. за 1 кв. м, то сегодня достаточно популярны и варианты с «мелкой нарезкой» — 22-25 кв. м по цене от 104 тыс. руб. за кв. м.

Оценки Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», довольно позитивны. В компании подсчитали, что за прошедший период на рынок жилья вышел 21 новый объект разных категорий (это без учета данных за декабрь 2013 г.). Девять из них реализуются в сегменте бюджетной недвижимости, семь — в бизнес-классе, пять — в элит-классе. Что касается новостроек, то в основном на рынок выходили новые очереди существующих комплексов или небольшие точечные объекты. Крупных и знаковых не было. В принципе, это соответствует заявленной политике властей в отношении доступного жилья, которого в старых границах города быть не должно. Но перспективы хорошие: к выходу готовится несколько проектов по развитию территории промзон, расположенных между ТТК и МКАД. Конечно, они очень сложные с точки зрения подготовки, что объясняется масштабом площадок. Возможно, в 2014 г. застройщики еще не смогут успеть дат им старт. Но в 2015 г. эти проекты однозначно выйдут «в свет».

Литинецкая также считает, что сегмент апартаментов был очень активным. В конце 2012 г. он насчитывал 32 объекта, в 2013 г. их в продаже уже 58. Долгое время в их отношении общественность была настроена скептически. Однако сейчас динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. Все это говорит о том, что новый формат имеет хорошие перспективы для дальнейшего развития. Цены, по данным «Метриум», в 2013 г. показали хоть и небольшой, но стабильный рост. За прошедший период средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте бизнес-класса выросла на 9,4%, в экономклассе — на 5,9%, а в комфорт-классе — на 3,7%. Хотя в определенные месяцы наблюдалась отрицательная динамика.

Самой ходовой покупкой на рынке новостроек остаются «однушки» и «двушки» экономкласса. При этом наиболее активную динамику показывают проекты с доступным уровнем цен (в среднем до 130 тыс. рублей за кв. м), расположенные в ЮВАО и ЮАО. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», отмечает в качестве типичной черты 2013 г. дефицит доступного жилья на первичном рынке Москвы. Новостройки экономкласса, по сути, вытеснены за пределы МКАД. На территории, ограниченной МКАД, на сегодняшний день реализуются всего два корпуса. В Москве за чертой МКАД квартиры экономкласса предлагаются в 18 корпусах. Но положительный тренд — это увеличение доли новостроек комфорт-класса. На рынок выходило большое количество проектов в данном сегменте.

Большим спросом по-прежнему пользуются студии, благодаря которым покупатели, стесненные в деньгах, могут обзавестись пусть небольшой, но отдельной квартирой. Впрочем, формат студий характерен только для подмосковных объектов, а в Москве такое предложение представлено только апартаментами.

Позитивным, и это особенно подчеркивают риелторы, можно считать то, что в 2013 г. столичные власти презентовали множество проектов благоустройства Москвы. Это и общественный велопрокат, и создание пешеходных зон в центре Москвы, и реконструкция столичных парков, Крымской набережной, расширение программы и зон платной парковки в центре Москвы, утверждение планов по застройке парка «Зарядье». Ярким примером позитивных изменений стал Парк культуры им. Горького. Хотя многие из декларируемых пешеходных зон — спорные, зоны платной парковки — реализованы не в полном объеме, что также вызвало резонанс общественности. Позитивным можно считать и расширение метро, говорит Алтухов. В ноябре пассажиров приняла продленная за МКАД Таганско-Краснопресненская линия на станции Жулебино. Однако помимо неоспоримых плюсов в среднесрочной перспективе существуют серьезные риски исчерпания метрополитена как транспортного ресурса.

Загородная недвижимость

То, что почти весь загородный рынок новостроек переместился в нишу продаж участков без подряда — лучшее свидетельство низкого спроса. Покупателя интересует только покупка в нижней ценовой категории. По данным компании «Своя земля», спрос на участки без подряда стабилен, его уровень составляет более 60% от всего объема. Ценовая политика на этом рынке была достаточно ровной, скачков цен не происходило, стоимость участков в целом увеличилась на 5-7% с начала этого года. Самый доступный формат «суперэконом» можно приобрести от 10 000 руб. за сотку.

Популярность такого формата понятна: покупая землю без подряда, человек рассчитывает на то, что стоимость участка уже достигла дна рынка, а строить дом он будет постепенно, по мере появления средств.

Настоящим новым трендом на загородном рынке можно считать рост интереса к малоэтажной застройке. По некоторым прогнозам, в среднесрочной и долгосрочной перспективе Подмосковье ждет рост объемов и доли малоэтажного жилья в общих объемах строительства при снижении средней площади возводимого малоэтажного жилья. Увеличится доля малоэтажного жилья эконом- и комфорт-класса — самых востребованных сегодня форматов. Безусловно, это проекты не далее 10-15 км от МКАД, с небольшим участком земли, двух- или трехэтажные.

Подобного мнения придерживается Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Он подчеркивает, что малоэтажку «официально» признали, клиенты охотно покупают ее, поскольку этот формат сочетает плюсы городского и загородного проживания: комфорт, отсутствие необходимости содержать и обслуживать индивидуальное домовладение, и при этом обычно в таких проектах хорошие прогулочные зоны, парки, набережные.

По мнению Александра Барановского, генерального директора ООО «Сабидом», в 2013 г. обозначил четкий интерес к формату таунхаусов. Безусловно, по-прежнему актуальными остаются и другие тренды рынка загородной недвижимости — участки без подряда, квартиры в малоэтажных жилых домах. Но популярность таунхаусов аналитики связывают с тем, что девелоперы, наконец, повернулись лицом к рынку и начали предлагать действительно доступные варианты.

Некоторые считают утопичной идею о формировании рынка супердоступных таунхаусов, эдаких «народных» домов. Речь идет об острой нехватке домов в диапазоне до 3 млн руб. Под вопрос такое предложение ставится из-за высокой стоимости земли, особенно в непосредственной близости к Москве. Но на самом деле это один из самых интересных проектов, и мы работаем над ним, говорит Барановский.

Мультиформат — тоже тенденция прошедшего года. И понятно, почему она возникла: застроить дорогой поселок индивидуальными объектами для инвестора слишком рискованно. Можно не продать и трети объемов. А вот на той же территории создать другой набор предложений, включив в проект таунхаусы, малоэтажные дома, причем с квартирами небольших площадей, это в корне меняет дело. Как все это может сочетаться на одной территории застройки, если проект нацелен на богатого покупателя, а основная часть объектов — это дворцы или хотя бы виллы? На этот вопрос застройщик находит ответ: у покупателя есть дети, которые стремятся жить отдельно от взрослого поколения. Мы предоставляем ему такую возможность. И с этим сложно спорить. Между тем продажи в таких поселках идут. А там, глядишь, рассуждает девелопер, и кризисные явления уйдут на второй план, раскупятся и дворцы, и виллы.

Как о негативном тренде специалисты рынка говорят о возросшем количестве предложений на загородном рынке за счет запуска новых проектов от «случайных» девелоперов. Предложения от них отличаются заниженной стоимостью, а качество проектов можно поставить под сомнение. Покупатели должны предостерегать себя от сомнительных сделок и обращать внимание на проверенные компании с надежной репутацией.

Прогнозы

Специалисты рынка недвижимости делают неоднозначные прогнозы развития рынка в 2014 г. — от предельно осторожных до вполне оптимистических. И что характерно, довольно аргументированных. Например. В. Яхонтов считает, что при отсутствии серьезных потрясений в экономике развитие пойдет неплохими темпами: дело в том, что правительство намерено сокращать отток капитала из страны, а людям надо где-то держать сбережения. Учитывая последние события в банковском секторе, многие будут инвестировать в недвижимость.

М. Литинецкая полагает, что ожидания очередного кризиса имеют под собой почву. В мировой экономике наблюдается нестабильная ситуация. В случае ее ухудшения страны Европы начнут сокращать объемы потребления нефти и газа. Для нашей сырьевой экономики это будет новое испытание. Рубежом в этой ситуации, предполагает М. Литинецкая, может стать Олимпиада — 2014, после проведения которой не исключен новый поворот развития событий. Тем не менее отечественный рынок недвижимости довольно инертный, поэтому пожинать плоды кризиса (если он случится) мы будем уже во втором полугодии.

В первом полугодии ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, останется стабильной — спрос со стороны покупателей не снизится, а цены покажут динамику на уровне 5-8%, что в принципе соответствует инфляции. Невысокий рост, с одной стороны, обусловлен нездоровой экономической ситуацией, с другой — тем, что цены уже приблизились к своему потолку. Это определяется ограниченной платежеспособностью населения.

Григорий Алтухов предполагает, что год 2014-й во многом повторит сценарий 2013-го. При условии — если не случатся форс-мажорные ситуации в политике или экономике. Цены будут расти в пределах инфляции, повышенным спросом будут пользоваться новые проекты от хорошо зарекомендовавших себя компаний, где с минимальными рисками можно будет приобрести жилье на этапе котлована, а также новостройки с хорошим окружением, транспортной доступностью и собственной инфраструктурой.

Риелторы высказывают интересное соображение: в будущем наибольшей популярностью будут пользоваться оригинальные дизайнерские проекты, потрясающие воображение и вдохновляющие потенциальных покупателей. «О каких бы объективных критериях мы ни рассуждали, фактор «нравится — не нравится» всегда важен», — уверены они.

Словом, потребитель ждет более адаптированные под свои запросы предложения. Девелоперы, в свою очередь, накапливают опыт и выдают все более доступные и интересные.

Позитивным можно считать то, что в 2013 г. столичные власти презентовали множество проектов благоустройства Москвы. Это и общественный велопрокат, и создание пешеходных зон в центре Москвы, и реконструкция столичных парков.

В любом агентстве скажут со всей определенностью: 2013 г. не оправдал надежд на рост спроса. А значит, не сложилось предпосылок для роста цен.

Настоящим новым трендом на загородном рынке можно считать рост интереса к малоэтажной застройке. По некоторым прогнозам, в среднесрочной и долгосрочной перспективе Подмосковье ждет рост объемов и доли малоэтажного жилья в общих объемах строительства.

Мультиформат — тоже тенденция прошедшего года. И понятно, почему она возникла: застроить дорогой поселок индивидуальными объектами для инвестора слишком рискованно. Можно не продать и трети объемов.

Российская недвижимость









Comments are Closed