Авто новости.

Новостройки Москвы: самые бюджетные объекты

Преобладает «комфорт-класс», в лидерах – юг и восток города, цены от 4 млн. руб. Царицыно, Фили-град, Загорье, Большое Кусково.

Жилье – приобретение дорогое, и как бы ни хотелось обитать в доме с мраморными холлами, японскими садами и стометровыми квартирами с прекрасными видами, большинству покупателей приходится подчиняться реальности и выбирать среди самых бюджетных предложений. Спрос на новостройки с демократичными ценами практически никогда не ослабевает, особенно в пределах МКАД.

Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил выяснить, какие предложения в этой зоне сегодня можно считать бюджетными, много ли объектов и каковы цены и актуальные варианты.

Рыночные тенденции

В зоне, ограниченной Московской кольцевой автодорогой, наблюдается тенденция к сокращению числа объектов на первичном рынке. «Если в конце 2008 года в столице предлагалось больше 200 новостроек, то к 4 кварталу 2009 года их осталось 187. Такие объемы предложения сохранялись до конца 2011 года, но к 4 кварталу 2012 года количество новостроек снизилось до 161, еще через год – до 144. В процентном выражении снижение (в зоне от ТТК до МКАД) за последний год составило 10,6%», — рассказывает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

А по данным исследования «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2012-2014 годы. Сравнительный анализ» от аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» общее количество новостроек между ТТК и МКАД за этот период уменьшилось со 156 до 138 объектов, или на 11,5%.

Сократилось и число бюджетных предложений эконом- и комфорт-классов: «В начале 2013 года на продажу предлагалось 70 объектов, а в начале 2014 года – 64 объекта, то есть на 8,6% меньше», — сообщает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

«Поскольку общий бюджет строительства в пределах МКАД увеличивается, что связано со вступлением в силу новых законов (страхование гражданской ответственности застройщиков, повышение кадастровой стоимости земли), девелоперам становится невыгодно строить доступное жилье», — считает Павел Лепиш («Домус финанс»).

Тем более если учесть, что в старой Москве, особенно ближе к ТТК практически не осталось свободных участков под строительство, а точечная застройка имеет ряд существенных ограничений (она может быть одобрена только в случае сноса ветхого и аварийного фонда, редевелопмента отдельных промышленных зданий и реконструкции объектов, ранее имеющих жилое назначение). И к тому же, как отмечает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент», новая градостроительная политика направлена на снижение плотности застройки.

Таким образом, комплексные проекты бюджетного жилья сегодня возможны разве что на территории бывших промышленных зон – в Москве набирает обороты программа редевелопмента и согласно Генеральному плану столицы до 2025 года должно быть освоено порядка 7 тысяч га промышленных территорий. «Текущее смещение экономкласса за МКАД вовсе не означает, что в Москве, в старых границах больше не будет доступного жилья, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Предложение экономкласса будет пополняться в том числе и за счет промышленных площадок».

Татьяна Калюжнова (ИРН-Консалтинг) также считает, что освоение промышленных зон – одна из предпосылок увеличения объемов строительства бюджетного жилья: «БОльшая часть новых проектов сейчас разрабатывается на территориях промзон, либо связана с расселением людей из старого жилого фонда. Основная масса таких площадок – полностью или частично – оптимально подходит под жилье эконом- или комфорт-класса».

Кроме того, по мнению эксперта, есть и другие факторы, способствующие увеличению объемов строительства экономичного жилья. Уменьшается количество свободных участков под застройку, идеально подходящих для реализации проектов бизнес-класса, при этом сегодня уже наблюдается переизбыток предложения подобного жилья. А платежеспособный спрос покупателей московского жилья ограничен: экономическая ситуация не меняется в лучшую сторону, а ипотека по-прежнему недоступна для большей части населения. Поэтому на сегодня экономичное жилье более востребовано нежели бизнес-класс, спрос на него выше и продается оно гораздо быстрее.

Таким образом, на взгляд Татьяны Калюжновой, глобально в Москве есть предпосылки для увеличения объемов строительства жилья экономкласса. Эта тенденция еще не прослеживается четко, но в среднесрочной перспективе она может стать более заметной.

«По состоянию на январь 2014 года объем предложения в пределах МКАД (без учета ЦАО) составил 994,2 тыс. кв. м. Из них 56,1% расположены в новостройках бизнес-класса, 7,5% рынка занимает элитный сегмент. На новостройки комфорт-класса приходится 34,2% площадей, а на экономкласс — лишь 2,1%», — рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «Покупатели отдают предпочтение комфортному жилью в силу его улучшенных характеристик по сравнению с эконом-классом при практически равнозначных ценовых показателях», — объясняет Ольга Дариенко, руководитель отдела продаж новостроек CENTURY 21 Стандарт на Новом Арбате, вот девелоперы и подстраиваются. Проекты же экономкласса смещаются в районы за МКАД, в Новую Москву и в Подмосковье.

Но если число бюджетных новостроек в пределах МКАД уменьшается, то их размеры становятся больше: сегодня на рынке преобладают комплексные проекты с десятками корпусов, в несколько очередей. По данным Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» на начало 2014 года в пределах МКАД в реализации находилось около 230 жилых корпусов или 980 тыс. кв. м жилья, поделенных на 12,2 тыс. квартир.

Ценовые показатели

Что же касается цен, то по данным Юлиана Гутмана, директора Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость квадратного метра бюджетного жилья в пределах МКАД колеблется около 120-150 тыс. руб. По информации Ольги Марковой, ведущего маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в панельных новостройках экономкласса метр в среднем стоит около 143 тыс. рублей, в монолитных бизнес- и комфорткласса – около 178 тысяч.

Татьяна Калюжнова (ИРН-Консалтинг) приводит цифру 148 925 рублей, Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») — 109,5 — 146,7 тысяч рублей. Примерно такие же цифры называют и другие эксперты, отмечая, что разница в цене между сегментами «эконом» и «комфорт» минимальна.

При этом отмечается некоторый рост стоимости жилья, в первую очередь в сегменте «эконом». По данным Марины Денискиной («Гео Девелопмент»), за прошедший месяц она увеличилась примерно на 3-4%, а в комфорт-классе — на 1-2%. «В течение прошлого года цена экономичных новостроек продемонстрировала растущую динамику в пределах 1-1,5% в месяц. Но в комфорт-классе цена показала менее интенсивные колебания — в пределах 0,5% в месяц», — говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Это удорожание обусловлено прежде всего повышением готовности корпусов. Например, Павел Лепиш («Домус финанс») вообще считает, что рост цен в целом по рынку бюджетных новостроек в пределах МКАД за прошлый год составил всего 5,5%, так как на рынок выходило много новых объектов на начальных стадиях по сравнительно невысоким ценам, а вот рост в 10-12% наблюдался лишь по объектам, которые поступили в реализацию раньше.

Соответственно, дорожали и бюджетные квартиры: «Их средняя стоимость выросла на 5,1%: с 9,8 млн. руб. в начале 2013 г. до 10,3 млн. руб. в начале 2014 г.», — сообщает Татьяна Калюжнова (ИРН-Консалтинг), причем произошло это не только в связи с удорожанием квадратного метра, но и благодаря приросту средней площади квартир – до 69,1 м кв. против 66,6 кв. м.

Плата за экономию

Среднестатистическому покупателю новостройки важно за имеющиеся деньги купить максимально хороший объект. С ограниченными средствами реально приобрести лишь квартиры на начальных этапах строительства в проектах комплексной застройки, причем, панельных, таких, как, например, микрорайон «Царицыно».

Кроме того, надо иметь в виду, что самые дешевые новостройки бюджетных сегментов в пределах МКАД обычно отличаются не самыми лучшими характеристиками: «Для реализации проектов экономкласса, рентабельность которых не высока, остаются только участки на периферии, в удаленных от метро районах или в районах, где строительство метро только планируется, а также площадки рядом с промзонами», — говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс») большая часть бюджетных проектов расположена на востоке и юге столицы. «Например, в Бирюлево Восточном, в Кузьминках, в Чертаново Северном», — говорит Марина Денискина («Гео Девелопмент»), причем все ближе к МКАД.

Но выиграть можно в качестве объекта: сегодня многие застройщики стараются компенсировать транспортные неудобства современной инженерией, красивым оформлением фасадов и общественных зон, озеленением и т.п. Масштабные проекты отличаются собственной инфраструктурой: детскими и спортивными площадками, парковками, магазинами, службами быта и т.д.

Но если говорить непосредственно о квартирах, то самые недорогие варианты обычно очень компактны. «Например, одни из самых дешевых квартир предлагаются в ЖК «Загорье» и ЖК «Царицыно-2» (оба комплекса находятся в ЮАО, в транспортной доступности от метро). Причем, ЖК «Загорье» сдан ГК, а в ЖК «Царицыно 2» ведутся фундаментные работы, но цены в данных проектах находятся практически на одном уровне. Это объясняется тем, что в ЖК «Загорье» самые бюджетные квартиры — однокомнатные стоимостью 4,8 млн. руб. – имеют площадь 30 кв. м. Они значительно меньше, чем квартиры в ЖК «Царицыно», где за 4,7 млн. руб. можно купить однокомнатную квартиру площадью 40,9 кв. м», — рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). Таким образом, если есть необходимость экономить, то можно рассчитывать либо на довольно просторную квартиру, но начальном этапе строительства, либо на уже построенную, но маленькую.

Бюджетные проекты

Пожалуй, самый известный из московских новостроек – ЖК «Царицыно». Этот проект, в котором запланировано 15 монолитных корпусов переменной этажности, расположен в 7-10 минут езды на общественном транспорте от метро «Кантемировская» или «Царицыно», недалеко от музея — заповедника «Царицыно» и Бирюлевского дендропарка. Здесь будут работать 4 детских сада на 415 мест, 2 школы на 1000 мест, 5-этажная поликлиника и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Также в микрорайоне разместятся детские и спортивные площадки, подземные паркинги, магазины, салоны красоты, предприятия бытового обслуживания, рестораны и торгово-развлекательный центр.

А около 60% территории займут благоустроенные скверы, сады и парки. «Также к достоинствам этого проекта можно отнести хорошую архитектуру и отделку фасадов», — отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Но у микрорайона, конечно, есть и недостатки — помимо удаленности от метро, близость к промышленным зонам и железнодорожной ветке с интенсивным движением. Зато цены довольно лояльны, если учесть, что все находящиеся в продаже корпуса либо достроены, либо находятся на завершающих этапах строительства, – стоимость квадратного метра начинается от 111 500 руб. «А однокомнатную квартиру в готовом доме можно приобрести за 6,568 млн. руб.», — говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Да и выбор квартир здесь неплохой, есть 1-3-комнатные варианты площадью от 45,68 до 123,95 м кв., как с отделкой, так и без.

Еще более дешевые объекты предлагаются в ЖК «Царицыно – 2» — продолжении ЖК «Царицыно». Этот проект предусматривает строительство 12 монолитных жилых домов высотой до 20 этажей, с индивидуальной планировкой. «Дополнительно к инфраструктурным объектам ЖК «Царицыно» во второй фазе будет возведена школа и детский сад, а на первых этажах домов предусмотрены магазины, офисы, аптеки и кафе. К услугам автомобилистов построят подземные паркинги (вместимость – 7030 мест) и наземный паркинг в отдельном строении (вместимость – 1530 мест). И все новоселы получат свободный доступ к Wi-Fi», — рассказывает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». Правда, проект еще далек от завершения, но собственно поэтому и цены весьма радуют: «Все корпуса в открытой продаже находятся на стадии фундаментных работ. А выбрать можно 1-4-комнатные квартиры площадью от 38,6 до 105,1 кв. м. стоимостью от 4,6 до 10,7 млн. руб.», — рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). Цена же квадратного метра по данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость») стартует с 99 800 руб.

Несколько выше ценник в ЖК на Балаклавском проспекте, хотя он тоже один из самых дешевых в пределах МКАД. Здесь, как сообщает Ольга Дариенко (CENTURY 21) стоимость квадратного метра начинается от 104 000 руб. Проект, включающий в себя три отдельно стоящих корпуса, уже построен. Он расположен в 15-20 минут ходьбы от станции метро «Севастопольская».

А вот в МФК «Фили-Град» (четыре монолитных корпуса, объединенных уютным двором), который расположился в 15-20 минутах ходьбы от станции метро «Фили» недалеко от Филевского парка, с инфраструктурой проблем быть не должно. Здесь запланировано строительство детского сада, офисного и торгового центров, двухуровневого подземного паркинга, а также наземной парковки, рассчитанной на 1000 машино-мест. Помимо квартиры можно будет купить более дешевые апартаменты. Стоимость квадратного метра жилья в этом проекте по данным Ольги Дариенко (CENTURY 21) начинается от 117 000 руб.

Нет проблем с инфраструктурой в ЖК «Загорье», который уже сдан в эксплуатацию. Проект расположен в районе Бирюлево Восточное в 15 минутах езды от станции метро «Царицыно» или в 30 минутах езды от «Домодедовской», но рядом с железнодорожной платформой «Бирюлево-Пассажирская» и с Герценским парком.

«В состав жилого комплекса входят шесть монолитно-кирпичных домов с подземными паркингами и прекрасными видовыми характеристиками. А на прилегающей территории построены два детских сада и общеобразовательная школа», — рассказывает Юлиан Гутман (ИНКОМ-Недвижимость). Плюс к услугам жителей просторные дворы с игровыми и спортивными площадками.

Кроме того, в районе сейчас работают 28 детских садов, 13 школ, 4 колледжа, — добавляет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». В Загорье высоко развита спортивная инфраструктура: рядом находятся 5 детско-юношеских спортивных школ, развивающих такие направления как футбол, настольный теннис, легкая атлетика, акробатика, вольная борьба, плавание, дзюдо, гандбол, джиу-джитсу, а также располагающих тренажерными, танцевальными, фитнес залами и бассейнами. Воспитанники школ входят в состав ведущих сборных команд России и неоднократно становились чемпионами мира. В Бирюлево Восточном функционируют 2 крупнейших физкультурно-оздоровительных комплекса: «Южный» (Лебедянская ул., д. 18), а также ФОК на Донбасской ул., д. 9.

Здесь одни из самых дешевых квартир в пределах МКАД. По данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки») однушку площадью 30 кв. м можно купить даже за 4,178 млн. руб. Но это самый минималистский вариант без отделки. Кроме него предлагаются квартиры без отделки площадью от 49 до 110 м кв. «И 1-3-комнатные варианты с отделкой под «ключ» площадью от 30 до 88 кв. м. и стоимостью от 4,78 до 10,7 млн. руб.», — сообщает Юлиан Гутман (ИНКОМ-Недвижимость). При этом стоимость квадратного метра, как утверждает Ольга Дариенко (CENTURY 21) начинается от 125 000 руб.

Также среди проектов, предлагающих квартиры с отделкой, можно выделить ЖК «Большое Кусково» в районе Новогиреево. «Здесь предлагаются относительно недорогие квартиры с отделкой. Например, однушку в готовом доме можно купить за 6,663 млн. руб.», — сообщает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). «В открытой продаже есть 1- 4-комнатные квартиры площадью от 42,5 до 106,1 кв. м. стоимостью от 6,7 до 14,6 млн. руб.», — добавляет Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). Проект выделяется нестандартной для панельных домов отделкой фасадов, повышенной площадью остекления балконов и собственной инфраструктурой, включающей школу на 825 мест, детский сад на 220 мест, многоярусные парковки и комплекс социального обслуживания населения. К тому же он расположен недалеко от станции метро «Новогиреево» и красивейшей усадьбы Шереметевых «Кусково».

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Бюджетные проекты смещаются за пределы МКАД, а если и возводятся в границах Кольцевой дороги, то, как правило, далеко от метро, на южном, восточном и юго-восточном направлениях. Самые низкие цены можно найти в масштабных проектах на начальных этапах строительства с не очень хорошей транспортной доступностью либо в проектах без инфраструктуры. Площадь квартиры при минимальном бюджете будет весьма небольшой. Но если такие варианты устраивают, то стать собственником московской недвижимости в пределах МКАД можно располагая суммой всего лишь в 4,178 – 4,7 млн. рублей.










Related News

  • Какую квартиру может купить в ипотеку средний москвич
  • Как власти Москвы планируют обирать москвичей
  • Солнцево возглавляет десятку покупаемых районов
  • «Avito Недвижимость»: в Москве рухнули цены и спрос на аренду жилья
  • Из Раменок в Рассказовку: какое жилье строится на новом участке метро
  • Территории кондитерских фабрик застраивают премиальным жильем и офисами.
  • Как москвичи собираются заработать на ЧМ-2018.
  • Выбираем район: что нужно знать о Марьиной Роще перед покупкой жилья
  • Comments are Closed